■ 王丽新信钰证券
中央经济工作会议12月10日至11日在北京举行。会议提出，坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。此外，会议还提出“高质量推进城市更新”。
在笔者看来，当前房地产市场正处于转型关键期，加快风险出清与构建发展新模式并行推进。此次会议有关房地产的定调既锚定短期市场稳预期的核心目标，又夯实长期健康发展的制度基础，为2026年行业发展划定清晰路径，释放出“稳市场、促更新、化风险”的清晰信号，有诸多亮点值得深思。
第一信钰证券，以“控增量、去库存、优供给”为准绳，筑牢市场平稳运行根基。房地产市场的稳定，核心在于供需关系的动态平衡，不仅要“控增量”，更要优化供给，各地需将市场交易情况与卖地规模及节奏挂钩，给楼市更多时间和空间去消化存量房产。
这是一种“稳楼市”的长期考量，主要体现在以下两大方面。一是鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，以地方政府专项债券资金收购存量闲置土地，既为市场存量房源提供刚性消化渠道，又从源头控制无效供给扩张。据中指研究院监测，截至11月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4800宗，总用地面积超2.5亿平方米，总金额超6500亿元，预计2026年地方政府专项债在收储方面将继续发力，或有更为积极的举措落地。二是深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。两者互为补充，前者切实降低刚需购房门槛，后者则更多聚焦居住品质提升，精准对接持续增长的改善性需求，避免同质化供给弊端。供需两端协同发力，既破解当前库存高企难题，又契合需求结构升级趋势，为市场平稳运行筑牢基础。
第二，借城市更新“提质进阶”之力，加快构建房地产发展新模式。此次会议提出“高质量推进城市更新”。当前，多地已明确城市更新与“稳楼市”的联动逻辑，即开展老旧小区改造、城中村整治等工作，修复存量住房价值、稳定资产价格预期，通过货币化或房票安置释放购房需求。
更重要的是，梳理多地“十五五”规划建议可知，不少地方对城市更新有创新性提法。比如，重庆在“十五五”规划建议中表示，加快探索未来城市建设，实施城市“数字更新”，推动新设计新技术新产品城市级规模应用，激发城市空间服务能级和数字活力。山西表示信钰证券，“一体化推进城市体检和城市更新，建立可持续的城市更新模式和政策法规体系”“健全多元化投融资方式，吸引社会资本参与城市更新”。
当然，城市更新离不开资本的支持。从此次会议释放的相关信号来看，预计2026年有关支持城市更新的金融、土地等政策会有实质性落地，包括创新金融产品、提升用地政策的灵活性、提高审批效率等。金融端层面，REITs或进一步扩围，为项目提供长期低成本融资；土地端层面，多地已探索弹性供地等灵活政策，搭配专项债资金定向支持，将进一步提升市场主体参与积极性。接下来，城市更新将推动“人房地钱”及产业发展要素联动，加快房地产从“建房子”向“运营城市”转型，构建房地产发展新模式。
第三，加快推进化债工作，积极稳妥化解风险，守住行业安全底线。当前，防范化解风险仍是房地产行业发展的重要底线。据中指研究院数据，截至目前，已有21家出险房企完成境内外债务重组或重整获批，累计化债规模约1.2万亿元，有效缓解了行业短期偿债压力。不过，部分出险房企剩余债务处置仍在推进，关联领域风险仍需警惕。
此次会议明确“积极稳妥化解重点领域风险”，为2026年房地产行业化债指明方向。笔者认为，一方面，可深化组建债务重组专班，优化债务重组与置换办法，针对不同房企风险程度实施差异化处置，助力企业缓解流动性压力或者重整；另一方面，通过创新金融工具等组合措施改善房企现金流，同时依托REITs等渠道盘活成熟商业地产等重资产，推动行业重构信用体系。当然，化债工作的稳步推进，并非简单的风险兜底，而是运用法治化、市场化手段，加大风险出清力度，为行业健康发展扫清障碍。
可以预见，随着各项政策落地见效、库存逐步去化以及社会预期修复，房地产市场有望尽快走出调整期，为宏观经济平稳运行提供重要支撑。
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责任编辑：石秀珍 SF183信钰证券
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